En qué barrios porteños conviene comprar una vivienda para alquilar

En un mercado inmobiliario que aspira a una sostenida recuperación sobre el cierre del año surgió un dato alentador: la relación alquiler/precio del inmueble aumenta levemente y se ubica en un promedio de 4,2% anual, es decir en 24 años locación se puede recuperar la inversión inicial. Este incremento sucede por la concurrencia de baja del valor de venta de la unidad y la fuerte suba del precio de alquiler (más del 90% interanual) en los últimos 12 meses.

Un informe privado detectó que los barrios de La Boca y Villa General Mitre son los mejores para los inversores inmobiliarios que buscan una renta, ya que otorgan un rendimiento promedio de 5,9% y 5,2% anual, respectivamente. Y casi duplican los porcentajes de hace un año atrás donde apenas rozaban el 3 por ciento.

Las zonas que proponen mejores opciones a quien invierta en departamentos son aquellas donde el metro cuadrado para la venta tiene valores relativamente bajos y cuentan con una alta demanda para alquilar.

Además de La Boca y Villa General Mitre, los barrios de San Cristóbal (5,3%) y Santa Rita (4,9%) son los que siguen entre los que brindan mayor rentabilidad, según un análisis de Zonaprop.

Un departamento de dos ambientes en La Boca cotiza en promedio USD 79.000 y el promedio de alquiler es de $85.251 por mes. En Villa General Mitre esos valores suben a USD 94.000 y $89.923, respectivamente. En San Cristóbal se ubican en USD 90.000 y $84.692; y en Santa Rita asciende a USD 99.000 y $85.173 por mes.

Leandro Molina, gerente comercial de Zonaprop, dijo que “actualmente las mejores oportunidades de compra en CABA se dan en particular en los departamentos usados y de más de 3 ambientes. Una de las zonas con potencial de crecimiento es Mataderos, por sus precios accesibles, el desarrollo de nuevos emprendimientos y el avance del polo gastronómico. Se trata de un fenómeno similar a Villa Devoto o Palermo. El barrio de Caballito, Parque Chacabuco y Flores también se vuelven atractivos por los nuevos emprendimientos premium que llegan a este tipo de destinos clásicos”.

Por el contrario, Puerto Madero y Barracas son los que menor rentabilidad generan (3,1% y 3,6%, respectivamente). El primero por ser el barrio más caro de la capital con un valor de USD 5.587 por metro cuadrado. Si bien el precio del alquiler también es de los más altos, no llega a ser rentable. Barracas tiene un precio de metro cuadrado bastante bajo (USD 2.045) y también el valor de la locación ($68.825 por mes).

Claves a tener en cuenta

La rentabilidad siempre depende de lo que una unidad “produce” respecto de la inversión realizada. “El principio general e inalterable es que a valores bajos de inversión se tendrá una rentabilidad menor. No se trata de que hayas zonas con más o menos rentabilidad, todo depende de la inversión que se realice. Existen, sin dudas, zonas más buscadas y por tanto más caras (que se encuentran próximas a escuelas, medios de transporte, avenidas y centros comerciales) en las que el retorno será mayor”, explicó Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) de Buenos Aires.

Por el descenso de los valores del mercado del usado en la ciudad hay oportunidades en todos sus barrios, incluso en el segmento de los locales comerciales, que están renaciendo en demanda tras la pandemia, especialmente los de avenidas principales y centros comerciales a cielo abierto.

Qué haya mejorado la rentabilidad se debe a la caída de los valores de venta de las propiedades, más pronunciados en los últimos tres años, entre 35% y 40% aproximadamente y la suba de los valores de alquileres que ya ronda 90% anual.

Fernando Pérez, de de la consultora CB Desiderio, comentó que “también emergen como barrios rentables los de menor valor histórico, ubicados en el sur como San Cristóbal, Parque Patricios, San Telmo llegando en algunos casos al 6% anual y los que han sufrido pérdidas son barrios exclusivos como Belgrano, Recoleta y Barrio Norte que apenas superan el 3% de renta anual. Un motivo es que los valores de las propiedades difieren considerablemente en las zonas mencionadas y no así en el caso de un alquiler mensual donde en relación la brecha se acorta. Un factor clave en la distorsión se debe a la fallida Ley de Alquileres, donde propietarios que han volcado al mercado de compraventa una nutrida cantidad de propiedades afectando valores de comercialización y generando una demanda creciente en el mercado de alquileres”.

Caballito es otra zona de gran potencial, con gran volumen de m2 en construcción, un barrio que ofrece todo tipo de comodidades, servicios, verde, polo gastronómico en la Avenida Pedro Goyena, y en la línea sur en calles paralelas o que la cruzan como Valle, Thompson, Calasanz, entre otras. “Esto ha generado, por una razón demográfica, que también se empiecen a desarrollar barrios linderos, por ejemplo hacia el sur como Boedo y Almagro. En el norte encontramos los tradicionales como Belgrano, Palermo, que generan ese efecto sobre Coghlan, Colegiales, Villa Crespo, por ejemplo”, amplió Pérez.

Hoy se están desarrollando muchos edificios con unidades chicas, ante la gran demanda de ese tipo de inversor, pensadas para renta, especialmente para el alquiler temporario.

Según el barrio y tipo de construcción existen opciones con tickets muy bajos, con precios que arrancan entre USD 45.000 y USD 50.000 por un monoambiente.

El segmento que mejor defiende su precio es el de las propiedades que no tienen expensas, ya que se trata de un costo en alza que aleja a los interesados. “Tanto si lo pensamos desde el punto de vista de la inversión como de aquellos que buscan mudarse a un PH como vivienda propia. Además, luego de la pandemia, aquellos inmuebles con grandes espacios externos propios resultan los más atractivos para todos los segmentos de compradores”, amplió Liotto.

Precios en algunas zonas

Entre Monte Castro, Floresta y Villa Devoto el alquiler de un departamento de 2 ambientes oscila entre $60.000 a $90.000 según expensas y tipo de inmueble. Por un tres ambientes se pagan entre $75.000 y $110.000 por mes.

En esta zona un PH de 3 ambientes se consigue entre $130.000 y $160.000 y en muchos casos no se pagan expensas.

Mientras que en Caballito Sur (zona que se acerca con Almagro y Boedo), por un monoambiente se pagan $50.000, un dos ambientes, $70.000, y un 3 ambientes, $90.000 y un 4 ambientes, $115.000 por mes.

Hacia donde va el mercado

De acuerdo a las tendencias que se ven en 2022, se espera una recuperación del sector para 2023. Los precios de venta parecerían estar cerca de tocar su piso.

Leandro Molina, destacó: “Para el próximo año se anticipa un impulso en las ventas por la aprobación del blanqueo para la compra de propiedades. El sinceramiento de dinero que se extendió también para el caso de los inmuebles usados (ya aprobado, falta reglamentarlo), parece una buena oportunidad para la reactivación del mercado. Estamos en un buen momento para comprar, la baja en los precios de venta y ante el sobre stock de oferta, muchos encuentran la posibilidad de negociar y de encontrar grandes oportunidades para invertir”.

Las propiedades que mejor resistieron la depreciación fueron los departamentos vendidos como unidades de pozo que sólo decrecieron un 4% aproximadamente en el año. “Nos encontramos todavía con valores tendientes a la baja, aunque pareciera que van encontrando su piso en algunos casos, entendemos que en 2023 tendrían que ir ubicándose en ese valor piso y empezar a producirse el efecto rebote como ha sucedido en otros momentos de caídas pronunciadas. Hay que destacar que pueden llegar a influir el año electoral y el contexto político”, dijo Fernando Pérez.

Si bien es cierto que por el contexto de la actual Ley de Alquileres hay escasez de oferta, desde el Real Estate coinciden que no hay que olvidar que los inmuebles fueron y serán siempre la mejor reserva de valor.

Marta Liotto, concluyó: “Los precios se encuentran en un piso mínimo histórico, por lo cual no se puede esperar que sigan bajando. Más allá de eso, el Blanqueo representa algo muy positivo para el año que comienza, ya que permitirá que el mercado del usado se reactive (estimamos que la medida generará alrededor de 30.000 operaciones en todo el país focalizadas, sobre todo, en Buenos Aires)”.