Buenos Aires, 18/12/2017, edición Nº 1860

Fuerte déficit de cocheras frente al crecimiento del parque automotor

En 2012 se patentaron más de 130 mil autos nuevos en la ciudad de Buenos de Aires. La superficie de cocheras sólo necesaria para los nuevos vehículos matriculados supera ampliamente a la que se presentó para construir todo tipo de edificios en la ciudad. (Ciudad de Buenos Aires) En los últimos cinco años ingresaron al parque automotor de la ciudad más de 500 mil autos, lo que incrementó de manera...

En 2012 se patentaron más de 130 mil autos nuevos en la ciudad de Buenos de Aires. La superficie de cocheras sólo necesaria para los nuevos vehículos matriculados supera ampliamente a la que se presentó para construir todo tipo de edificios en la ciudad.

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(Ciudad de Buenos Aires) En los últimos cinco años ingresaron al parque automotor de la ciudad más de 500 mil autos, lo que incrementó de manera alarmante el déficit de cocheras.

Entre enero y diciembre del 2012 se sumaron a circular por las calles de la ciudad de Buenos Aires 130.076 automóviles, según las cifras oficiales de patentamientos de autos 0 km. El número de rodados incorporados a la ciudad durante el año pasado resultó sólo un 2,3 % inferior al pico histórico de patentamientos del año 2011 cuando se registraron 133.132, manteniéndose como el segundo mejor año de la década.

Si bien estas cifras resultan altamente positivas para la industria automotriz tampoco pasan desapercibidas para la cadena inmobiliaria de la ciudad ya que para su estacionaiento la cantidad de autos patentados en Buenos Aires requiere una superficie de 3.251.900 m2., considerando sólo las áreas mínimas para el espacio propio de guarda y el necesario para su circulación dentro de un estacionamiento de un edificio en ph. o cochera de alquiler.

Así, la nueva superficie que exige la guarda de los vehículos patentados durante el 2012 prácticamente duplica el área total registrada para construir durante el mismo año en la ciudad de Buenos Aires para todos los usos posibles (vivienda, oficinas, locales, etc.) y es un 54,85 % superior al promedio anual de metros cuadrados registrados durante los últimos diez años.

La velocidad con la que aumenta el número de autos en la ciudad queda lejos de ser absorbida por nuevos espacios de garaje los cuales se incorporan en una mínima proporción, debiéndose recurrir a un stock que incluso ha disminuido en virtud que un alto porcentaje de edificios de garajes privados han sido reemplazados por edificios de vivienda que no sólo no reemplazan el número de cocheras que existían en el lugar sino que por otro lado traen consigo un aumento de la demanda.

Tal desbalance entre oferta y demanda se refleja en un crecimiento constante tanto de los valores de venta como de alquiler de cocheras en toda la ciudad. Así durante los últimos años, dentro de las distintas tipologías edilicias, las cocheras fueron las que sufrieron los crecimientos de precios de venta más vertiginosos, con aumentos promedios según el barrio de entre un 40 a un 60 % en los últimos tres años, creciendo incluso sus cotizaciones durante el 2012 cuando en líneas generales los valores inmobiliarios se mantuvieron más estables medidos en dólares nominales.

Así, en general dentro del área de la ciudad resulta ya difícil encontrar estacionamientos cubiertos de buena calidad y buenas condiciones de accesibilidad, ofertados a la venta por debajo de los 20.000 dólares.

Por caso, en los nuevos edificios en construcción en un barrio de clase media típica como Almagro las cocheras se cotizan entre los 23.000 y los 25.000 dls. dependiendo de sus características puntuales de localización y calidad de la propia plaza y del edificio donde se halle ubicada. El año anterior el rango más bajo de precios de cocheras se ubicaba en los 17.000 por lo que en el término de un año el piso de los valores de este tipo de estacionamientos se incrementó en algo más de un 35 %. Dentro de este mismo barrio en aquellos emprendimientos que cuentan con listas de precios pesificadas los valores de oferta se ubican en un rango de entre los $ 135.000 y los $ 156.000.

Según informa el sitio especializado Reporte Inmobiliario, en la cima de las cotizaciones de cocheras se ubica Puerto Madero, donde en los emprendimientos que se hallan actualmente en construcción o recientemente terminados con unidades aún en oferta el valor promedio de un espacio guardacoche es de 45.500 dólares de acuerdo al último relevamiento efectuado en diciembre pasado por Reporte Inmobiliario. En ese barrio los valores de las cocheras se incrementaron en un 170 % desde el año 2005 duplicando el porcentaje de apreciación que tuvieron las unidades residenciales.

La renta bruta actual que brinda el alquiler de una cochera se ubica entre el 4,5 y el 5 %, habiéndose reducido en el último año como consecuencia de la combinación de sus sostenidos valores de venta en dólares y la devaluación del peso. Si bien estos niveles de rentabilidad bruta se encuentran alineados con los que se puede obtener por la locación en la modalidad tradicional de departamentos en la ciudad, la renta neta es superior ya que los gastos por mantenimiento de la unidad son en general sumamente más bajos. Por otro lado se minimiza al extremo el riesgo por impagos y vacancia en este tipo de locación.

El enorme desfasaje entre oferta y demanda de cocheras que se profundiza año a año, operaría en favor de proyectar emprendimientos de cocheras para alquiler, pero los altos costos de la tierra al competir con el uso residencial en los barrios más consolidados operan como un importante escollo a salvar restándole atractivo a la ecuación económica de explotación. No obstante ello, ya son varios los proyectos que se han lanzado en la forma de fideicomisos para la construcción y posterior explotación en alquiler de cocheras en aquellos casos donde la tierra puede incorporarse a valores razonables.

Ahora bien, la superficie que demanda un automóvil no termina en la que requiere para su guarda cuando no es usado, ya sea dentro del edificio donde vive el propietario o en una cochera cercana, sino que a esta hay que adicionarle la que necesita en calles y avenidas para su circulación más la que requiere de estacionamiento en el lugar de destino, lo que exige que se destine aún más superficie de la ciudad para ser ocupada por el automóvil. De allí que el desafío más importante, pendiente y apremiante a resolver para la ciudad es como conciliar tamaño crecimiento del parque automotor con una movilidad sustentable que minimice la contaminación ambiental y sonora en la urbe.

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