Todo lo que hay que saber para invertir en terrenos

Es el segmento más requerido de los desarrolladores. Un buen terreno se hace valer, pero analizar este negocio no es sencillo.

(Ciudad de Buenos Aires) “Hoy existe una demanda que se concentra en ubicaciones premium. Y aunque los precios se mantienen estables por tratarse de un commodity cada vez más escaso, los terrenos en localizaciones óptimas se agotan y la demanda sostiene valores, considerando que el contexto puede generar alguna retracción de la oferta”, opina Fernando Barenboim, presidente de Ges Desarrollos.

Acerca de este activo valioso -y punto de partida de un buen negocio-, algunas cuestiones muestran disparidad de opiniones entre los actores del sector, en particular lo referido a precios e incidencias, que por lo general se mantienen estables. Es cierto que los terrenos son un bien caro y muy buscado. Pero no todos tienen el mismo peso a la hora de las negociaciones.
Pesos o dólares

Gonzalo Painceira, gerente de la División Terrenos de Toribio Achával, hace su planteo: “Si comparamos los valores de venta de 2011 con los de 2012 se observa que tuvieron una baja promedio aproximada entre el 15 y el 20%, que es el resultado de una dura puja entre quienes se resisten a vender su propiedad a un valor menor que el del año último y los compradores que pretenden convalidar una baja aún más importante”. Según José Azpiroz Costa, director de Inmobiliaria Bullrich, en materia de terrenos “hay escasez de oferta, con incidencias entre 1000 y 1200 dólares en buenas ubicaciones, pero que no son premium. Esos en cambio cotizan a partir de 1200 dólares en adelante y hasta más de 1500 también”. Además admite que “no hay terrenos grandes. Encontrar un doble frente por 40 metros de fondo es difícil. En los últimos ocho años se vendieron casi 2000 terrenos en Capital Federal. Obviamente es un mercado sin reposición. A mi criterio, las incidencias no han tenido casi fluctuaciones. Y como sucede en toda economía a quien le va relativamente bien será poco propenso a vender. En cambio, quien tiene algún apremio, propio de la economía del día a día, escuchará una oferta integrando dinero con algo de m2.

Painceira sostiene que “los terrenos en ningún caso se venden en pesos. Las operaciones (salvo rarísimas excepciones) se realizan en dólares billete y como alternativa se aceptan m2 como parte de pago”. Mientras que Barenboim considera que “los nuevos desarrollos migraron en pesos. Ese es parte del cambio que necesita el negocio. Las obras se hacen en pesos”.

Azpiroz Costa aporta otro argumento: “Los terrenos no se venden en pesos. En todo caso será el desarrollador quien decida la pesificación del resto de la obra. Pero el porcentaje del terreno lo cobra de contado. Otros venden con ajuste de la Cámara Argentina de la Construcción (índice compuesto por el incremento de materiales y la mano de obra casi en partes iguales)”.

Con respecto a si los valores subirán, Barenboim sostiene: “Si el costo de la obra sigue subiendo y el valor de venta se empieza a retraer, indefectiblemente para que este negocio funcione, los propietarios de tierras deberán bajar los precios de incidencia para concretar la operación”. Azpiroz Costa analiza otro aspecto: “Hay propietarios con espalda que deciden construir y una vez terminada la obra salen a vender al precio que realmente les costó más un fee”.

Por su parte, Painceira observa que “quizá como una forma de defender el valor de un activo existe una mayor propensión de parte de los vendedores a aceptar como parte de pago la entrega de m2 dentro de la obra que se desarrollará en el terreno que se adquiere o también m2 terminados en otro proyecto en la mayoría de los casos lo ofrecen los compradores como la única alternativa viable para cerrar el negocio”. En suma se observa que en la actualidad, un importante porcentaje de las operaciones se concreta con una modalidad que admite un mix y que involucra parte en dinero en efectivo, y parte con la entrega de m2 en la obra por desarrollar o metros terminados en otro proyecto.

Fernando Álvarez de Celis, director general de Planeamiento del gobierno porteño, según los estudios realizados estima con relación a los terrenos que “la oferta se mantiene y existe un precio de referencia. Muestra también una importante cotización aunque no se venda, que además está atado a la valorización y el crecimiento del entorno, y de otros factores. Es en verdad una reserva de valor importante. Un bien especial, escaso, y la ciudad tiene pocos terrenos en lugares preferidos de la demanda. La mayor oferta se advierte en zonas como Belgrano, Palermo, Almagro, Caballito y Flores; también hay que considerar el área central (macrocentro/microcentro). En San Nicolás hay poco para ofrecer”.

Agrega además que “según nuestros estudios, un 4% del total de los terrenos que se ofertan está en el área central. Con relación a los precios, la valorización más importante se establece en Recoleta, con un valor promedio de 4600 dólares el m2 (no es la incidencia, sino la cotización). En el Sur, San Telmo alcanza los 2500 dólares el m2. En el opuesto están los barrios de Mataderos, con 730 dólares el m2; La Boca, 530; Soldati, 310, y Barracas, 740 dólares por m2. Con relación a los precios del m2 promedio construible en la ciudad es casi de 800 dólares el m2; hay precios desde 500 hasta arriba de 2000 dólares el m2 construible. Con respecto a las ventas de los terrenos, está un 40% abajo con relación a otros años. Pero la oferta se mantiene estable. Son escasísimas las ventas de terrenos que se han pesificado”.