Mercado inmobiliario argentino: Por qué hay récord de ventas pero la construcción está frenada

El mercado inmobiliario argentino transita un escenario de película con dos realidades opuestas. Por un lado, la compraventa de propiedades residenciales alcanzó máximos históricos gracias al regreso del crédito hipotecario UVA. Por el otro, el sector de la construcción atraviesa una profunda contracción.

¿Cómo es posible que se vendan más propiedades, pero el stock no se reponga al mismo ritmo? Un reciente informe de BBVA Research y voces clave del sector explican esta paradoja que define el pulso del real estate en 2026.

El boom de las escrituras y el motor del crédito UVA

Tras años de sequía, el financiamiento volvió a darle vida a la demanda. El 2025 cerró como el quinto mejor período de los últimos 27 años, rozando las 70.000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires (un salto interanual del 26,8%).

El dato más contundente es el ratio de hipotecas: cerca del 20% del total de las operaciones se realizó con crédito, un crecimiento del 180% respecto al año anterior. Esto también impulsó una recomposición gradual de los precios (entre un 5% y un 11% en unidades de pozo, a estrenar y usados), confirmando que el mercado dejó atrás su piso histórico.

3 razones que explican el freno en la construcción

Mientras las inmobiliarias festejan, los desarrolladores miran los números con cautela. Según el INDEC, la construcción fue la rama más golpeada de la economía, sufriendo una contracción del 11%.

El mercado inmobiliario argentino hoy liquida stock existente, pero no lanza proyectos nuevos en la misma proporción. Las tres causas principales son:

1. El fin de la «oportunidad» del pozo: Durante años, construir era mucho más barato en dólares que comprar terminado. Hoy, el costo de reposición subió drásticamente (cayó la brecha cambiaria), por lo que invertir en el pozo ya no es un negocio tan obvio.
2. Márgenes asfixiados: El Índice de Costo de la Construcción (ICC) crece por encima del valor de venta del metro cuadrado. Producir es más caro, pero los desarrolladores no pueden trasladar todo ese costo al precio final porque la demanda no lo validaría.
3. El vacío de la obra pública: La histórica retracción del aporte estatal dejó a la inversión privada como único motor, y este todavía funciona a media máquina.

A esto se suma la fuerte presión impositiva. Manuel Valdes, Director Comercial de Criba, advierte que los impuestos acumulativos castigan especialmente a los proyectos orientados a la clase media.

¿Qué se espera para la reactivación?

Para Damián Tabakman, presidente de la CEDU, el escenario actual no perdona la improvisación. «Van a ganar los desarrolladores con mejor lectura del mercado. Hay que ser eficientes en costos, inteligentes para importar y disruptivos en opciones de financiamiento», sentencia.

Para que la construcción «invisible» comience a verse, el sector necesita que se consolide la macroeconomía, bajen los costos de fondeo y el crédito hipotecario (que hoy representa solo el 0,5% del PBI) se expanda para financiar no solo unidades terminadas, sino también desarrollos desde el pozo.