Newsletter Subscribe
Enter your email address below and subscribe to our newsletter
El mapa de las propiedades por menos de u$s100.000: ¿En qué barrios hay más oportunidades?
Compartí este artículo
El segmento de las propiedades por menos de u$s100.000 en la Ciudad de Buenos Aires se consolida como uno de los más dinámicos y atractivos del mercado inmobiliario actual. Con un stock que supera las 18.000 unidades publicadas en este rango de precios, la oferta refleja grandes oportunidades en el sector de los usados frente a una demanda que sigue activa, aunque se ha vuelto mucho más selectiva.
Quienes buscan invertir o acceder a su primera vivienda evalúan tres variables fundamentales que hoy definen la velocidad de cierre de una operación: ubicación, estado del inmueble y nivel de expensas.
Los barrios con mayor oferta accesible
La distribución geográfica del stock disponible marca una fuerte concentración en el corredor centro-oeste y sur de la Ciudad. En estos sectores, el valor de entrada resulta más accesible y las unidades usadas (muchas de ellas con necesidad de actualización) ganan un fuerte protagonismo, brindando un mayor margen de negociación.
Según los últimos relevamientos, el volumen de departamentos a la venta por debajo de la barrera de los cien mil dólares se distribuye de la siguiente manera:
| Barrio Porteño | Cantidad Estimada de Unidades en Venta |
| Balvanera | Entre 1.500 y 2.000 unidades |
| Flores | Entre 1.300 y 1.700 unidades |
| Almagro | Entre 1.200 y 1.500 unidades |
| Caballito | Entre 900 y 1.200 unidades (sectores periféricos) |
| San Cristóbal | Entre 800 y 1.100 unidades |
| Villa Crespo | Entre 700 y 1.000 unidades |
| Constitución | Entre 700 y 1.000 unidades |
| Parque Patricios | Entre 600 y 900 unidades |
¿Qué tipologías se consiguen por este presupuesto?
El mercado sufrió un ajuste estructural en los últimos años, dejando a los departamentos de cuatro ambientes totalmente fuera del alcance de este ticket. Hoy en día, la superficie máxima que puede adquirirse ronda los 50 m², dominando las siguientes tipologías:
- Monoambientes (Entre u$s60.000 y u$s85.000): Tienen una excelente rotación en zonas bien conectadas, ideales para inversión y renta temporal.
- Dos ambientes (Entre u$s75.000 y u$s100.000): Representan el grueso de la oferta (el 80% al 85% del mercado), siendo los más buscados para primera vivienda.
- Tres ambientes (Entre u$s70.000 y u$s100.000): Son casos puntuales. Generalmente se ubican en zonas como Constitución o Liniers, tratándose de propiedades con más de 40 años de antigüedad que suelen requerir mejoras en sus instalaciones.
El factor clave: Créditos, tasas y precios de cierre
El impulso de los créditos hipotecarios durante 2025 (con más de 24.000 préstamos otorgados en CABA) sumó expectativas al sector. Sin embargo, en los primeros meses de 2026, las condiciones de acceso, el scoring y la suba de tasas (que promediaron el 10% antes de estabilizarse a la baja en bancos como el Nación o el Ciudad) hacen que el volumen de operaciones siga dependiendo en gran medida del ahorro previo del comprador.
Sebastián Beigel, especialista en bienes raíces, advierte sobre la actitud de la demanda actual: «Hoy el comprador analiza mucho más cada operación. No convalida expectativas, convalida precio. Si el número no cierra, la operación no avanza».
En este escenario de equilibrio, la amplia oferta de usados permite que la brecha entre el precio publicado y el cierre efectivo se mantenga a favor de quien tiene el capital. La regla de oro del mercado en 2026 es clara: la propiedad que está tasada en su valor real, se vende; la que está sobrevaluada, queda estancada.
