El “efecto cercanía”: Qué barrios crecerán más por los nuevos transportes en la Ciudad

En una metrópolis como Buenos Aires, la distancia hace tiempo que dejó de medirse en cuadras para empezar a medirse en minutos. Cada vez que se inaugura una red de movilidad urbana, el mapa se redefine y las propiedades ubicadas en la zona de influencia se revalorizan. Es el llamado «efecto cercanía», un fenómeno probado con el Metrobus y la Línea H, que ahora volverá a sacudir el mercado inmobiliario con los nuevos transportes en la Ciudad.

En los próximos años, el Gobierno porteño impulsará tres grandes proyectos que prometen cambiar drásticamente la conectividad, impulsando la dinámica comercial y residencial de varios barrios que hoy parecen «lejos».

Las tres obras que redefinirán el mapa porteño

El plan de movilidad urbana se apoya en tres ejes fundamentales que cruzarán la Capital Federal:

1. La nueva Línea F de Subte: Es la obra más ambiciosa de la década. Con 10 kilómetros de extensión y 12 estaciones, unirá Barracas con Palermo, permitiendo combinar con todas las líneas existentes. Atravesará zonas clave como Constitución, San Cristóbal, Monserrat, San Nicolás y Recoleta.
2. Colectivos eléctricos en el Casco Histórico: Esta primera línea ecológica unirá Plaza San Martín con Parque Lezama. Su objetivo es devolverle la conectividad al Casco Histórico (Retiro, Microcentro, San Telmo, La Boca), que había perdido flujo de transporte tras la creación del Metrobus 9 de Julio.
3. El Trambús (Eje Norte): Un vehículo eléctrico de alta capacidad que conectará Ciudad Universitaria con Retiro. Facilitará transferencias rápidas con trenes y subtes, impactando de lleno en el corredor norte.

Mapa de oportunidades: Los barrios con mayor potencial inmobiliario

Si superponemos los trazados de estos nuevos transportes en la Ciudad, surge un mapa claro de oportunidades de inversión. Según los valores actuales relevados por Zonaprop, estos son los barrios que más crecerán:

• Barracas (US$ 2.053/m²): Será la gran estrella. Al convertirse en la cabecera de la Línea F, dejará de depender exclusivamente del colectivo para ser un nodo estratégico. Se espera un fuerte boom de desarrollos residenciales.
• San Cristóbal (US$ 1.879/m²): Históricamente relegado en la red subterránea, quedará conectado ágilmente con el centro, el norte y el sur. Es el barrio con mayor margen de crecimiento y rentabilidad.
• San Telmo (US$ 2.112/m²): El corredor de colectivos eléctricos lo sacará del «aislamiento» de transporte público, dándole un nuevo impulso a su inmensa actividad turística y gastronómica.
• Monserrat (US$ 2.209/m²) y San Nicolás (US$ 1.807/m²): Sumarán estaciones de la Línea F y colectivos eléctricos, acelerando la reconversión del viejo Microcentro comercial hacia un modelo de usos mixtos (vivienda y oficinas).
• Recoleta (US$ 2.731/m²): Aunque es un barrio consolidado, la Línea F mejorará la movilidad interna en una zona de altísima densidad donde el subte actual no da abasto.
• Belgrano y Núñez (US$ 3.214/m²): El trambús será clave para estudiantes, docentes y trabajadores que viajan hacia Ciudad Universitaria y Retiro, reforzando la demanda de alquileres en la zona.

El «efecto cercanía» no es una promesa, es una transformación urbana comprobada. Los barrios que hoy requieren largas combinaciones para ser transitados, mañana estarán a solo unos minutos de distancia.