Buenos Aires, 24/06/2018, edición Nº 2048
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Cuánto cae el valor del alquiler en los focos comerciales donde hay manteros

Se da una caída abrupta de los valores inmobiliarios, ya que los locales pasan a generar una baja rentabilidad o que no se corresponde con su historial.

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(CABA) Las principales arterias porteñas dejaron atrás aquel paisaje de hace años cuando se veían atiborradas de negocios de los más variados rubros. Hoy las vidrieras vacías y los carteles de “se alquila” duran más de una temporada.

De un tiempo a esta parte, la caída del consumo y la inflación puso en jaque el comercio minorista que no logra hacer frente al aumento de costos operativos, alquileres y alzas salariales. Esto trajo como consecuencia el cierre de comercios que no pudieron sostenerse, dada su escasa rentabilidad.

Como si fuera poco, en los últimos años se sumó otra variable que terminó de darle un golpe de gracia al sector: los manteros.

La proliferación de la venta ilegal tuvo su punto álgido en el último año. Tal es así que a agosto de 2016, la cantidad de vendedores irregulares creció 11,4 por ciento aumentando la oferta de mercadería ilícita y generando un mayor desplazamiento del consumo, desde el sector formal al informal, según indican desde la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME).

Según el último relevamiento realizado por la entidad en agosto pasado se detectaron un récord de 656 saladitas y 27.070 manteros que, sumados a los vendedores de esos predios, dejan un total de 88.791 comerciantes informales en el país. La venta ilegal al público alcanzó los $ 5557 millones en agosto y rondó los $ 66.700 millones en todo 2016.

En lo que respecta a la ciudad de Buenos Aires, ésta continuó siendo la más afectada por la informalidad, con 3549 manteros para fines del año pasado y 131 saladitas, según los últimos datos aportados por CAME. Entre las zonas más afectadas se encuentran el barrio de Once, la avenida Avellaneda y Liniers.

El mercado inmobiliario no es ajeno a la crisis que atraviesa el comercio minorista, dado que los manteros instalados en las veredas y calles atentan inmediatamente contra el valor comercial de toda la zona afectada. “La diferencia de procedencia y origen de la mercadería ofertada como la ausencia de pago de impuestos alquileres formales y demás costos asociados al comercio terminan minando el resultado del negocio”, explica Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb BACRE en referencia al comercio tradicional. “Esto tiene consecuencia directa, en el valor de alquiler y la demanda, comenzando a ser abandonadas aquellas zonas con una fuerte invasión de manteros y de comercio informal”, agrega.

La presencia de venta ilegal va acompañada de la generación de tumultos, de mayor inseguridad, confusión e incomodidad para el peatón, que muchas veces termina considerando a los polos con presencia de manteros como zonas de paso desestimando la posibilidad de definir algún tipo de compra.

De esta manera, se da una caída abrupta de los valores inmobiliarios, ya que los locales pasan a generar una baja rentabilidad o que no se corresponde con su historial. Así ocurrió en la avenida Avellaneda y en Once.

“Un inquilino que no vende le exige al propietario de un local una rebaja en el monto de alquiler o sino lo abandona”, reconoce Juan José Ramos, gerente de la División Locales de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios. “Al valuar una propiedad se consideran factores como la ubicación del inmueble, el potencial de la zona, el estado de mantenimiento de la propiedad, entre otros. Pero la verdad es que lo más importante es cuánto se obtiene de renta de forma anual; y un local vacío o donde baja el monto de alquiler de forma abrupta no es de mucho interés para un inversor”, agrega.

Hoy el valor promedio de un alquiler en los barrios de Flores y Floresta, cuya principal arteria comercial es la avenida Avellaneda es de $ 12.650, contra el promedio general de la Capital Federal que es de $ 32.000, según el sitio especializado Properati.com. Aquí a pesar que el comercio ilegal disminuyó, se puede ver el impacto que generó en el precio de alquiler.

“Todos los manteros ocasionan el mismo efecto en la zona donde operan, la diferencia es el volumen o el tipo de negocio al que impactan”, explica Speranza. “En la calle Florida o Perú, aun habiendo oficinas públicas en el área o bancos el impacto es negativo por el uso inapropiado del espacio público y la inseguridad y residuos que producen. Las áreas con comercio mayorista o minorista sufren un golpe más directo ya que tienen una competencia desleal en su puerta y al mismo tiempo ahuyentan a sus clientes por el caos que producen en el espacio público”.

Contrariamente, Ramos indica que los precios de los mejores locales de estos focos no decayeron. “Un multimarca de indumentaria deportiva vende bien aún con los manteros en la cuadra; es mucho el tránsito peatonal y la demanda de este tipo de productos“, explica Ramos. “Los locales secundarios sí tuvieron una baja drástica”, agrega.

La expectativa es que, si se mantiene la medida de desplazar a los comerciantes ilegales los precios se reacomoden. Por el momento hay que esperar que el ciudadano vuelva a comprar en zonas que fueron “tomadas” durante largo tiempo. NR


Fuente: La Nación

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