Buenos Aires, 22/11/2017, edición Nº 1834

Marcelo Larraquy: “la urbanización de zonas postergadas y el negocio inmobiliario”

El Gobierno porteño activó la venta o concesión de muchos predios, como el Parque de la Ciudad y el Tiro Federal. Proyectos y polémicas.

Escribe Marcelo Larraquy

(CABA) En el futuro de Buenos Aires, quizá dentro de una década, los trenes funcionarán con la lógica que tenían hace un siglo y medio: con una estación central en el Obelisco, que vincule la red ferroviaria con el norte (Retiro) y el sur (Constitución), atravesada por otra desde el oeste, que trasladará su cabecera desde la estación Once hasta el ex Correo Central. Será como en 1872 con el Ferrocarril Central Argentino, que tenía la estación central junto a la Casa Rosada, que se unía a la estación Casa Amarilla (La Boca) y más tarde lo haría con Retiro.

Ahora, según el plan urbano oficial, se proyecta una réplica de aquella idea pero bajo tierra, para que un pasajero que ascienda en San Isidro pueda descender en Lanús, sin necesidad de abordar un subte o colectivo, conectado por una Red de Expresos Regionales (RER) que permitirá unir 820 kilómetros de la red ferroviaria. Los subtes unirán los barrios y los trenes suburbanos el área metropolitana, como sucede en muchos lugares del mundo.

En un futuro más cercano y creíble, pero con la misma lógica de enlace, quizá en 2019 la Autopista del Bajo unirá la autopista La Plata con la autopista Illia, y evitará el tráfico pesado en la zona del Bajo, Retiro y el puerto, y terminará por acercar Córdoba con Mar del Plata en un mismo asfalto. Aparte de esas dos megaobras de infraestructura vial y ferroviaria, distintos predios, espacios públicos y concesiones de la Ciudad están en una etapa de transformación, y cada intervención y proyecto del Ejecutivo local moviliza a urbanistas, organizaciones vecinales y a la tribu política porteña.

La creación de la Agencia de Bienes Sociedad del Estado, votada por la Legislatura hace tres meses, le permite disponer de los bienes de la Ciudad. En la ley se incluyó el traslado del Tiro Federal y la creación en ese predio del “Parque de la Innovación”. La operación implica la venta de una fracción de tierra pública sobre la avenida del Libertador a dominio privado.

La agencia de Bienes, como una especie de inmobiliaria estatal, que decide si concesiona, alquila o vende un predio, y la futura relocalización del Tiro Federal, supuso el primer paso de una serie de acciones oficiales sobre predios de la Ciudad.

La semana pasada la intervención continuó con la primera votación (“primera lectura”) en la Legislatura sobre el destino del Parque de la Ciudad, donde se están construyendo las viviendas que albergarán a los atletas de los Juegos Olímpicos de la Juventud en 2018. El movimiento de tierras partió en dos al bloque del Frente para la Victoria (FPV) y provocó la abstención de 6 legisladores de ECO, que lidera el embajador Martín Lousteau.

La enumeración de potenciales bienes que, aún con intervenciones urbanas del Estado, podrían pasar en forma parcial a dominio o concesión privada es larga: Autódromo de Buenos Aires, Cenard, Distrito Joven (Costanera Norte), terrenos ferroviarios en Palermo, Liniers y Caballito (que pueden ser cedidos por Nación),Cuerpo de Policía Montada, el Mercado de Hacienda de Liniers, la cárcel de Devoto, entre otros. Además, vuelven al debate urbano proyectos antes retenidos en la Legislatura, como el shopping de Caballito y la Ciudad Deportiva, que pertenecen a IRSA.

Según José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, la tasación de las tierras urbanas, al igual que una fracción de campo, vale por lo que se pueda producir en ella. “El Estado es el que fija la ‘productividad’ de cada terreno de acuerdo a la zonificación en el Código de Planeamiento y a la cantidad de superficie que se permite edificiar. Si se debe clasificar desde el punto de vista inmobiliario, el Tiro Federal, el Cenard, el Cuerpo de Policía Montada y el Distrito Joven constituyen un alto atractivo para el mercado; la cárcel de Devoto, un atractivo medio y el Mercado de Hacienda de Liniers y el Parque de la Ciudad, un bajo o nulo atractivo para el negocio inmobiliario, que obliga al Estado a asumir un rol activo de inversión para el desarrollo de zonas postergadas”, concluye Rozados.

El Observatorio del Derecho a la Ciudad congrega a distintas organizaciones de oposición vecinal a proyectos oficiales. En el recuento de la gestión del PRO, desde 2007, advierten la venta o concesión de 200 manzanas de la Ciudad por decreto o ley.

“Desde hace unos años hay un pacto del PRO y el kirchnerismo para votar concesiones, modificación en zonificación, contrataciones. A la Legislatura bajaba (Axel) Kicillof cuando era ministro de Economía para negociar los acuerdos. La política del Ejecutivo porteño es mandar proyectos a la Legislatura con muchos contenidos para que luego la oposición pueda argumentar que negociaron algo. Así se dio de baja la venta del centro metropolitano de Diseño “El Dorrego”, en Palermo, que estaba incluido junto a la venta del Tiro Federal”, indica el abogado Jonatan Valdiviezo, titular del Observatorio y magister en Economía Urbana (UTDT).

Desde el gobierno de la Ciudad rehúyen de la imagen de “depredadores urbanos” que le adjudican sus opositores, con planes pensados a partir del negocio inmobiliario o la necesidad del mercado. “Las ciudades, cuando crecen, necesitan reformularse”, explica el ministro de Desarrollo Urbano y Transporte Franco Moccia. “Los proyectos de la urbanización de las villas 31 de Retiro, la 21-24 del Riachuelo y en el futuro, la “Rodrigo Bueno” de Puerto Madero tienen ejes de integración social. Queremos agregar infraestructura social al sur (comuna 8), llevar ciudad donde no hay ciudad”, afirmó Moccia a Clarín el último jueves, mientras la Legislatura otorgaba la primera votación al proyecto de “Villa Olímpica” que prevé que de las 100 manzanas del Parque de la Ciudad, 31 se convertirán en viviendas, 20 en calles y boulevares y 49 se mantendrán como parque metropolitano.

No vamos a construir monoblocks como en Lugano I y II, que justamente ‘desurbanizó’ la comuna. Vamos a construir un barrio con mixtura de vivienda de clase media y vivienda social que comercializará el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) con créditos ‘blandos’ del Banco Ciudad. Habrá un parque temático, equipamiento deportivo, instituciones educativas y un hospital. Vivirán 30 mil personas. Las manzanas serán de 90 x 90, como las del norte de la ciudad, con edificios de 7 pisos de altura máxima. Para las 5 hectáreas de la Villa Olímpica, que albergará a los atletas, empezamos la construcción de 1600 departamentos el 14 de febrero y los terminaremos a fin de año. Estamos construyendo un nuevo barrio en el que habrá gente de clase alta, media o baja, para consolidar un parque abandonado a escala metropolitana”, agregó Moccia.

El oficialismo obtuvo 41 votos sobre los 40 (dos tercios) que necesitaba continuar con el recorrido legislativo. EL FPV votó dividido. Uno de los que se opusieron fue Javier Andrade. “Estos desarrollos urbanos no hacen otra cosa que expulsar a los vecinos de la comuna 8 que no podrán resistir los embates de la especulación inmobiliaria. También es una muestra de la falta de planificación.En el proyecto desapareció la Ciudad del Rock, (ubicado en el Parque de la Ciudad) en el que se invirtieron 90 millones”, fundamentó en la sesión. (En realidad fueron 56 millones en 2013) En cambio, votó a favor Gabriel Fuks (FPV), que se había abstenido en la ley de la creación de la Agencia de Bienes. “Se lograron muchos acuerdos: las viviendas sociales que usarán los atletas se venderán después de las Olimpíadas, se instalará una universidad, y la urbanización dinamizará a sectores medios bajos de la comuna”, indicó a Clarín en una entrevista previa a la votación. Aún con su voto a favor, Fuks aclaró que, en su caracterización urbana sobre el PRO, “veo una política atropellada, de puesta en valor de tierras, inarmónicamente dibujada en algunos casos”.

La aprobación de la urbanización Villa Olímpica -que todavía debe ser debatida en audiencia pública y aprobada por una segunda votación, estimada para octubre-, prevé la venta de 20 manzanas de tierra pública. El 50 % de los ingresos se utilizará para la urbanización de la Villa 20 de Lugano. El resto, para obras de la comuna 8.

“El proyecto es positivo -dice a Clarín el diputado Hernán Rossi (ECO), que se abstuvo-, pero no entendemos el apuro de vender 20 hectáreas públicas en enero de 2018, y sin un concurso de ideas. La tierra se valorizará mucho más a partir de esa fecha porque invierte el Estado. Estamos de acuerdo en ‘hacer ciudad’ pero dejaríamos a la iniciativa privada demasiadas decisiones en sus manos”, advirtió.

Quedan muchos proyectos pendientes de discusión en la Ciudad. Algunos se conocen menos que otros. Estos son los que parecen de resolución inminente o se proyecta algún tipo de intervención en el mediano plazo, según la investigación de Clarín.

El Autódromo. Si bien no se desprenderán activos de la Ciudad, será reformulado como “distrito del deporte”, con integración al entorno urbano de la avenida Roca. El Estado invertirá sobre el circuito deportivo, y en otras 41 hectáreas se otorgarán concesiones para actividades comerciales de asociaciones del automotor. La reparación de infraestructura prepara el regreso de la Fórmula 1. Está pendiente de una segunda votación.
Distrito Joven. Se intenta cambiar la zonificación para permitir concesiones a boliches en la cabecera norte de Aeroparque, sobre la Costanera. El proyecto incluye actividades culturales diurnas. La pobre responsabilidad social que demostraron los empresarios de la noche en la tragedia de Time Warp, en Costa Salguero, detuvo el proyecto. Está pendiente de una segunda votación.

Silos de la Arenera. Son 18 hectáreas ubicadas entre Costa Salguero y la Villa 31 de Retiro. En 2005 se presentó un proyecto de desarrollo inmobiliario con torres residenciales. Algunas versiones indican que se volvió a activar. El ministro Moccia lo negó.

Terrenos ferroviarios en Liniers, Caballito y Palermo: Pertenecen a la ANSES, pero en cualquier emprendimiento debe intervenir la Ciudad. El predio ubicado al costado de la avenida Juan B. Justo será el primero en desarrollarse. En los terrenos ferroviarios de Caballito la Ciudad busca integrarlos a un convenio urbanístico con IRSA, que puja por construir un shopping con ingreso por Avellaneda.

Centro Metropolitano Audiovisual “El Dorrego”. Está ubicado en Palermo. La Ciudad quiere ponerlo en venta o entregarlo en concesión.

Son meses clave. El 2017, inmersos en la lucha electoral, los acuerdos políticos son más áridos. NR

villa olimpica 1

Fuente: Clarín

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