Los locales comerciales de la Ciudad están estancados en su economía

La realidad del sector da cuenta que actualmente existe más oferta que demanda.

(CABA) La gestión del actual gobierno nacional le proporcionó tiempos de cambios y de aires nuevos al sector de los locales comerciales; algunas de las medidas tomadas parecen generar una nueva dinámica del mercado, que sin duda ya empezó a cambiar la fisonomía de varios de los principales ejes comerciales porteños. En lo que va del año varias marcas registraron una rotación que los llevó a dejar ubicaciones de privilegio para adquirir nuevas posiciones lo que termina por definir una nueva geografía comercial.

Según Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers International, se observa una demanda decreciente que se refleja en forma directa en los principales ejes del segmento de los locales (Avda. Santa Fe y Avda. Cabildo, Florida, Rivadavia y Acoyte, Palermo SoHo, Hollywood, Queens -zona outlets- y San Telmo). “En lo que se refiere a alquileres se registra una baja demanda concentrada en los corredores principales con valores locativos levemente más bajos en dólares generados por el efecto parcial de la devaluación. Fuera de los focos se observa un aumento de la oferta”, afirmó Zuliani.

Quien aporta otra visión, es Juan José Ramos, gerente de la división locales de la firma L. J. Ramos: “La tendencia es positiva y de reactivación y, las razones son las siguientes: en el transcurso de 2015 vimos una creciente vacancia de locales en toda la Capital. Esto fue de a poco generando una baja en los valores de alquiler, mientras que la demanda seguía siendo sostenida pero selectiva a la hora de elegir los espacios, por lo que las aperturas llevaron más tiempo de lo normal. Con el cambio de gobierno y la liberación del Cepo, los precios de los alquileres en contratos a dólar oficial debieron reacomodarse ya que se pasó de un dólar de 9.5 a uno de 15. Ese movimiento generó una leve baja general en los valores de alquiler, lo que sumado a una mayor vacancia en 2015, más cierto optimismo por el cambio de gobierno, reactivaron la apertura de locales. No podemos afirmar que el consumo, y por ende la rentabilidad de los distintos rubros, sea mayor; pero sí lo son las aperturas y expansión de cadenas, lo que marca una tendencia positiva”, dijo Ramos.

Los registros de algunas compañías inmobiliarias dan cuenta que actualmente la vacancia de locales para la locación es significativa y ronda el 5% en los focos comerciales primarios. “En la actualidad se encuentran una alta vacancia de locales disponibles para locación dentro de los puntos principales, efecto que se derrama a las demás zonas comerciales, generando estabilidad en los valores pretendidos, tendiendo a reducir sus rentabilidades en función de sus valores en venta”, contó Alejandro Schiaffino, responsable del sector locales de la firma inmobiliaria Adrián Mercado.

Rentabilidad

Para los propietarios e inversores la rentabilidad se sostiene. “Eso se logra porque la mayoría de los contratos de locación de los bienes en pesos determina que la rentabilidad se mantenga estable entre el 6 y 7%. Mientras que para los casos excepcionales donde los contratos fueron elaborados en dólares se observa una leve mejora”, explicó el representante de Colliers.

En este escenario. Actualmente, no existe una oferta de locales buenos y a valor mercado con crecimiento de la demanda. Expectativa por el blanqueo. “La nueva iniciativa del gobierno referente al Blanqueo de Capitales se presenta como una buena posibilidad para nuestro sector alentando la compra-venta de inmuebles, sobre todo inmuebles comerciales, para aquellos inversores que estaban fuera de las órbitas de este mercado y que pretendan además de los beneficios propios de esta acción, obtener una rentabilidad estable y resguardo de valor. Es una medida nueva y habrá que esperar su evolución en función a la confianza que genere a los futuros inversores”, dijo Schiaffino.

Los diferentes brokers especializados en el tema coinciden que determinar el precio de mercado del m2 de los locales comerciales es una de las tareas más complicadas de hacer para un inmobiliario, ya que a diferencia del mercado de oficinas, industrias o viviendas, estimar valores concretos de esa unidad comercial surge de la combinación de una gran cantidad de variables. “No existe una fórmula determinada para la valuación, si bien son determinantes para un local dimensiones, ubicación y barrio; también hay otras características importantes. Longitud del frente, si se encuentra en esquina o a mitad de cuadra, si está emplazado en una propiedad horizontal o desarrollado en un lote propio, si está sobre la vereda a mano derecha o a mano izquierda siguiendo el sentido del tráfico (los colectivos frenan del lado derecho, por ende el tránsito peatonal siempre es mayor de ese lado), si sus m2 son principalmente en planta baja o también en subsuelo y/o entrepiso. Si el frente del local es vidriado o no. Todos estos factores pueden modificar su valuación”, dijo Ramos.

Valores

“En promedio, los corredores presentaron una caída semestral de 10,7 %, ubicándose actualmente en US$ 48,4 por m2, habiendo sido US$ 54,2 por m2 a fin de 2015. Peatonal Florida registró una disminución de 13,8 % en relación al periodo anterior, con un valor promedio de alquiler de US$ 66,9 por m2; aún así continúa siendo el eje mejor cotizado de Buenos Aires. En Santa Fe y Callao se registró un precio de alquiler de US$ 48,3 por m2, 13,8 % menos que el segundo semestre de 2015. Por su parte, Santa Fe y Pueyrredón se contrajo un 5,7 %, ubicándose en US$ 38 por m2. Puerto Madero registró una variación negativa de 6,6 %, pasando de US$ 30,9 por m2 en 2015 a US$ 28,8 por m2 en el primer semestre de 2016″, sostuvo Zuliani.

En contraposición, tanto en el cruce de las Avdas. Rivadavia y Acoyte, como en Rivadavia y Carabobo se mantuvieron estables los precios de alquiler, allí exhibieron valores de US$ 63,1 por m² y US$ 34,4 por m², respectivamente. Finalmente, la Avda. Cabildo y Juramento se ubicó en US$ 59,1 por m², 1,5 % superior al observado a fines de 2015″,

Para finalizar la visión de Ramos factiblemente refleje el pulso del sector: “Si la economía crece, el consumo se reactiva y el mercado empieza a tener un movimiento sostenido, esto generará una suba en los valores de alquiler, y por ende las rentas serán mejores”, concluyó el broker.

S.C.