Buenos Aires, 17/10/2017, edición Nº 1798

La mitad de los porteños no son dueños de su propio hogar

Los alquileres aumentan sin escalas, muchos de los precios están dolarizados y el número de habitantes en condiciones de obtener un crédito hipotecario es mínima. (CABA) En la Ciudad de Buenos Aires, meca nacional de la propiedad horizontal argentina, un tercio de su población paga alquiler y otro 10% es ocupante irregular de la vivienda por distintas razones, que van desde la desposesión del terreno hasta la toma “de hecho“....

Los alquileres aumentan sin escalas, muchos de los precios están dolarizados y el número de habitantes en condiciones de obtener un crédito hipotecario es mínima.

Eduardo-Epszteyn

(CABA) En la Ciudad de Buenos Aires, meca nacional de la propiedad horizontal argentina, un tercio de su población paga alquiler y otro 10% es ocupante irregular de la vivienda por distintas razones, que van desde la desposesión del terreno hasta la toma “de hecho“. Casi la mitad de los 3 millones de habitantes de la Capital no son propietarios, según los resultados provisorios de la Encuesta Anual de Hogares 2013, realizada por la Dirección General de Estadística y Censos (DGEyC) del gobierno porteño. El organismo aún concluyó los resultados finales de la edición 2013 de su principal encuesta territorial, pero ya difundió un nuevo informe donde compara la evolución general de los precios con el costo de los alquileres de departamentos usados de dos y tres ambientes. De acuerdo con el Informe de Resultados 710 de la DGEyC, entre mayo de 2013 y de 2014, los precios al consumidor en la Ciudad crecieron un 39,5% pero los alquileres “sólo” lo hicieron un 25 por ciento.

Ese incremento del 25%, desde la opinión del Centro de Estudios de Desarrollo Económico Metropolitano (CEDEM) del gobierno porteño, se repite desde 2010, aunque un relevamiento similar de la DGEyC publicado en diciembre del año pasado sostuvo que “la variación interanual de precios entre octubre 2012 y octubre 2013 tuvo un alquiler promedio por metro cuadrado que se incrementó en un 17 por ciento“. A fines del año pasado, sobre los 39 barrios porteños “los valores extremos se observaron en la zona de Puerto Madero, cuyos valores de arrendamiento promedio superan en dos veces y medio a los de las áreas de menores precios como Villa Luro y Liniers“.

Esos cambios evolucionan con una población que crece tan poco como las posibilidades de tener techo. Un análisis elaborado por los auditores porteños Cecilia Segura y Eduardo Epszteyn, que responden al FPV, “la población porteña aumentó un 0,05% en el período 2008-2013, pero pese a esto cada vez es más difícil acceder a una vivienda propia“. Ambos funcionarios desarrollaron un relevamiento sobre las estadísticas públicas y concluyeron que “el porcentaje de propietarios descendió del 61,1% en 2008 al 57,5% en 2012, mientras que los inquilinos pasaron del 27,8% al 31 por ciento“. Dentro de un proceso de expansión donde “el mercado inmobiliario construyó entre 2008 y 2013 7,7millones de m² de superficie cubierta en la Ciudad, equivalente a 140 mil nuevas viviendas para 700 mil personas. Sin embargo, sigue habiendo déficit habitacional“, sostuvieron ambos miembros del colegio de auditores.

Al interior del déficit habitacional porteño, el alquiler sigue siendo una frontera social poco estudiada, pero especialmente vidriosa debido a las imposiciones sin control de las inmobiliarias. Si fuera por la inflación que calcula el ente porteño, el padecimiento sería peor, pero esa diferencia se debe “al parate” del mercado inmobiliario, “que hizo que muchos propietarios, potencialmente vendedores, pusieran su unidad en alquiler esperando una futura estabilización del mercado“. El año pasado, el organismo demográfico lo había caracterizado como una “consecuencia directa que siguió a la instauración del cepo cambiario desde fines de 2011“. El sostenido aumento del 25% anual sobre los alquileres porteños sería una habitual posición especulativa del mercado inmobiliario respecto de la paridad del dólar, cuyo cepo cambiario habría desacelerado la suba de los alquileres. El paper oficial no lo califica, pero destaca que la decisión de no vender que han adoptado muchos propietarios “contribuye a aumentar la oferta de departamentos en alquiler“. El informe interpreta además que otra “fuerte incidencia” en la demanda fue la “retracción del salario real, con una suba interanual del 33 por ciento“. Un incremento que tiene “6,5 puntos menos que la inflación” registrada por el organismo porteño en 39,5 por ciento.

Esa depreciación del ingreso achicaría las pocas chances para acceder a una vivienda. En 2010, otro documento estadístico porteño sobre “Mercado inmobiliario, situación habitacional y demanda potencial de créditos hipotecarios” advertía que “casi medio millón de hogares necesita una mejora habitacional en la ciudad, es decir el 40% de sus hogares“, pero sólo el “1% del total estaría en condiciones de tomar un crédito hipotecario, con inferior probabilidad para los más necesitados dentro de este grupo“.

En 2012 un extenso estudio del CEDEM sobre “la otra cara del boom de la construcción porteña” resaltó que, “si bien los salarios han crecido significativamente estos últimos años, los niveles salariales requeridos para el acceso al sistema crediticio superen la de la gran mayoría de los trabajadores en la Ciudad” y consideró “imprescindible resaltar la importancia de incentivar el desarrollo inmobiliario en otras zonas de la Ciudad, para lo cual el papel del Estado es significativo“.

Los estudios de Segura y Epszteyn analizaron cómo fue la reclamada intervención estatal ante los desequilibrios habitacionales porteños y recordaron que el jefe de Gobierno Mauricio Mari “prometió la construcción de 10 mil viviendas por año y ya debería haber hecho 60 mil“. Sin embargo, “durante el período 2008-2013 sólo se entregaron 2124 viviendas, de las cuales 1616 (el 74%) fueron financiadas por el gobierno nacional“, en referencia al plan Pro.Cre.Ar. En el mismo período, “el presupuesto subejecutado de vivienda del gobierno porteño (sobre presupuesto sancionado) es de 934 millones de pesos, pero con esa cifra se podrían haber construido 6100 casas que servirían para dar vivienda digna a cerca de 25 mil personas“. En la misma línea, la Defensoría del Pueblo porteña advirtió, a fines del año pasado, con la resolución 3085/13, que los planes crediticios para cooperativas de la Ley 341 y el programa Primera Casa BA sólo entregaron 100 créditos por año hasta 2013, cuando sólo uno de los planes de préstamo estatal había recibido 200 mil solicitudes y aprobado 508.

Desde el análisis del Ministerio de Hacienda porteño no hay mención sobre el rol del Estado en la dinámica inflacionaria, pero igualmente identifica un tercer motivo que también habría impactado en los aumentos de alquileres. “Las perspectivas recesivas hacia el futuro de la economía nacional y la fuerte suba de las tasas de interés alejan aún más las posibilidades de acceso al crédito hipotecario para los inquilinos“, sostiene el informe, casi en la misma sintonía de números y análisis que promueve el sector inmobiliario porteño, representado por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). El organismo gremial que reúne a la mayoría de las inmobiliarias de la Ciudad, sostiene que la venta de propiedades registró una baja en los precios del 1,5% entre junio de 2013 y mayo pasado, pero “en lo que hace a los alquileres, la serie anual mostró un comportamiento prácticamente de constante al alza: en mayo, el nivel de suba se aceleró (un 6,4% en un solo mes) para cerrar un 22,2% arriba del nivel de junio de 2013“.

A diferencia del 39,5% de inflación que promueve la DGEyC, las inmobiliarias tomaron una tasa anual del 29%, según los números promovidos por los bloques opositores al oficialismo dentro del Congreso Nacional. Con respecto a la renta inmobiliaria, la CIA sostiene que “hoy se encuentra en un piso histórico (un 4,15% anual), equivalente a menos de la mitad que en los ’80 y ’90, y más del 20% por debajo que el promedio de la última década (5,3% para el ciclo 2002/11)“.

Pero las conclusiones del gobierno porteño y las estadísticas de la cámara inmobiliaria omiten que la suba en esos reajustes de alquileres son ilegales desde 2001 y que actualmente son aplicados mediante indexaciones semestrales. De todos modos, son impuestas en contratos que esas mismas empresas diseñan como “un acuerdo entre partes” para desconocer la legislación vigente. Los estudios públicos y privados porteños tampoco mencionan el impacto que tendrían sobre los alquileres los incrementos de la tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL). Se trata de uno de los mayores impuestos que cobra la administración local junto con los ingresos brutos y las patentes. Este año registró una suba del 40%, con promedios del 28%, tal como lo propuso el macrismo y lo aprobó la Legislatura para que ingresen otros 4343 millones de pesos al fisco de la Ciudad.

Los “tabulados provisorios” de la encuesta anual 2013 revelan que el 56,8% de los hogares porteños son propietarios de la vivienda y del terreno. Los índices históricos del mercado inmobiliario agregan que “casi seis de cada diez departamentos ofrecidos a la venta fueron producidos en la última década“. Sin embargo, esas nuevas unidades siguen siendo inaccesibles para más de un millón de inquilinos. Víctimas crónicas de una crisis habitacional donde la vida transcurre detrás de alquileres sin freno ni control.

Los panoramas públicos sobre la evolución de la crisis habitacional porteña son cada vez más escasos. El más certero, recuerdan los memoriosos, data de 2007, cuando la Defensoría del Pueblo local habló de crisis habitacional y la dimensionó en más de un millón de afectados.

Luego vendría la Sindicatura General de la Ciudad con un análisis cartográfico sobre la emergencia de los nuevos núcleos transitorios, y un inventario general de todos los tipos de padecimientos habitacionales, desde las casas tomadas hasta las viviendas, cuando no casillas, levantadas al lado de las vías del tren.

Un entrecruzamiento elaborado por Cecilia Segura y Eduardo Epszteyn, dos de los siete miembros de la Auditoría General de la Ciudad, realizó un nuevo inventario de la situación habitacional a partir de la información disponible en las bases de datos de los ministerios de Hacienda, Desarrollo Social, Económico, y organismos descentralizados. La cosecha informativa reveló que actualmente en la Ciudad hay 26 asentamientos precarios; 15 villas; 19 conjuntos habitacionales con diferentes grados de deterioro edilicio; dos núcleos habitacionales transitorios; 172 inmuebles ocupados; 879 predios e inmuebles en la traza de la ex autopista 3; casi 3300 familias receptoras de subsidios alojadas en hoteles; 17 conventillos, propiedad del Instituto de Vivienda; siete hogares de tránsito; 1950 personas en situación de calle; 134 familias bajo el programa Hotelados; 10 mil familias con subsidios paupérrimos y temporarios, hacinadas en hoteles y pensiones sin saber dónde vivirán cuando las ayudas cesen.

Números de la exclusión

-26 asentamientos precarios y 19 villas. La población en condiciones habitacionales vulnerables no paró de crecer en los últimos años, dominados por las políticas sociales de ajuste del PRO.
-3288 familias. Son las que malviven en hoteles y pensiones. Reciben un subsidio magro y temporario, que las coloca al borde de un nuevo desalojo al momento del cese de las ayudas.
-1950 personas. Están en situación de calle en la Ciudad. Violentadas antaño por Unidad de Control del Espacio Público, la temible UCEP, que motivó innumerables denuncias contra la administración macrista.
-172 tomas. La ocupación de inmuebles creció en la Ciudad.

Según un informe del portal ZonaProp.com, el 75% de los avisos inmobiliario del AMBA son para compraventa de unidades y en su mayoría los precios figuran en dólares.

Fuentes: Infonews

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