Buenos Aires, 17/12/2017, edición Nº 1859

La construcción en la Ciudad en la última década

Escribe Gustavo Desplats* La Secretaria de Planeamiento de la Ciudad, publicó las estadísticas completas sobre la construcción en la Ciudad en los últimos diez años. Esta información permite realizar un cuadro comparativo, donde se observa, como tendencias, que: 1. Se está construyendo la inversa de lo que precisa la Ciudad y los ciudadanos de Buenos Aires. 2. Se entregó al mercado inmobiliario la planificación estratégica del crecimiento de la Ciudad....

Escribe Gustavo Desplats*

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La Secretaria de Planeamiento de la Ciudad, publicó las estadísticas completas sobre la construcción en la Ciudad en los últimos diez años. Esta información permite realizar un cuadro comparativo, donde se observa, como tendencias, que:

1. Se está construyendo la inversa de lo que precisa la Ciudad y los ciudadanos de Buenos Aires.

2. Se entregó al mercado inmobiliario la planificación estratégica del crecimiento de la Ciudad. Y éste, atento al rápido retorno de sus inversiones, la desfiguró.

3. La ausencia del Estado es notable en esta transformación.

Las características de este modelo constructivo son:

1. Concentración geográfica de lo construido.

2. Predominio de las tipologías edilicias suntuosa/lujosa.

3. Departamentos de 1 y 2 ambientes.

4. Metodología constructiva ligada a los flujos de capital.

Concentración geográfica: Los 5 barrios con mayor concentración de construcciones residenciales son: Palermo 13,6%; Caballito 10,1%; Villa Urquiza 8,1%; Belgrano 6,7% y Almagro 4,6%. Suman el 43,1% de lo construido en la Ciudad de Buenos Aires en los últimos diez años. Si a esta cifra le añadimos lo construido en Puerto Madero (4,1%); Flores (3,8%); Recoleta (3,7%); Villa Crespo (2,5%) y Villa del Parque (2,2%) encontramos que en 10 de los 48 barrios porteños, se concentró el 59,4% de la construcción de la Ciudad.

Pero hay otra Buenos Aires, con otra realidad. La sumatoria de lo construido en la superficie de Villa Soldati (0,1%); La Boca (0,3%); Parque Avellaneda (0,5%); Villa Riachuelo (0,5%) y Villa Lugano (0,6%) suman solo el 2% de lo construido en la Ciudad durante los 10 primeros de este siglo XXI.

La Constitución de 1996, propicia la disminución de las diferencia entre las distintas zonas de la Ciudad, en estos diez años éstas se han profundizado como nunca. Las diferencias son abismales si tomamos el 43,1% de lo construido en los 5 barrios de mayor concentración de contrucciones y la dividimos por el 2%, de los 5 barrios de menor concentración de construcciones. Obtendremos como resultado 21,5. Es decir, por cada 2 metros cuadrados (m2) construidos en los barrios más postergados de la ciudad de Buenos Aires se construyen 21,5m2 en los barrios más concentrados. A ese ritmo, se tardarían más de 21 años para construir en Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo y Villa Lugano lo que se construye en 1 año en los barrios concentrados.

Los barrios con menos participación en la construcción residencial son: San Telmo (0,6%), Monserrat (0,7%), San Nicolás (0,7%), Parque Patricios (0,8%) y Mataderos (1,2%). Sumando un 6% de participación en la construcción entre los 10 barrios con menos incidencia. De esta manera, el resultado obtenido de la división de lo construido en los 10 barrios con mayor concentración (59,4%), sobre los de menor (6%) nos arroja “sólo” 9,9 veces.

En realidad, la situación es mucho peor si se tiene en cuenta la superficie de cada barrio. Los 10 barrios más rezagados del sur de la Ciudad apenas sumaron el 6% de la construcción residencial en diez años. Menos que el 6,7% que concentró el barrio de Belgrano, que con sus 6,8km2 representa aproximadamente el 3,3% de la superficie de la Ciudad. La sumatoria de las superficies de los barrios de Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo, Villa Lugano, San Telmo, Monserrat, San Nicolás, Parque Patricios y Mataderos, es de casi 48km2 y representa el 23,7% de la superficie porteña. Esto demuestra lo decadente es este modelo constructivo.

El “barrio” como entidad esconde realidades y tamaños muy distintos por ello pasamos a calcular los metros cuadrados construidos por kilometro cuadrado de superficie. De manera de poder comparar realidades similares. Si dividimos los m2 construidos por la superficie de cada barrio: Puerto Madero, es el barrio con mayor cantidad de metros cuadrados construidos por kilometro cuadrado de superficie; en segundo lugar se ubica Caballito; Villa Urquiza, en tercer lugar; Almagro en el cuarto y Belgrano en el quinto puesto constituyen los barrios con mayor cantidad de metros cuadrados construidos por superficie en la Ciudad. En el otro extremo se sitúa Villa Lugano, como el lugar con menor cantidad de construcción por Km2 de la Ciudad, seguido por Parque Avellaneda, Pompeya, Villa Soldati y Villa Riachuelo.

El dato de cantidad de habitantes por barrio es mucho mas significativo si se desagrega por kilometro cuadrado. De esta manera, Almagro, con 35.000 habitantes por km2, es el barrio mas densamente poblado; seguido por Balvanera, con 33.594 habitantes por km2; Recoleta, tiene 28.050 habitantes por km2; Caballito, 27.941 y Villa Crespo 24.500 habitantes por km2. Paradójicamente se construyó más en donde más gente vivía y menos donde menos población tiene la Ciudad.

Almagro, el barrio más densamente poblado, fue el quinto en donde más se construyó. Caballito, el tercero en densidad de habitantes, fue el segundo con más m2 residenciales construidos. Belgrano fue el cuarto y Villa Crespo el noveno.

En el otro extremo, Villa Riachuelo con solo 3.561 habitantes por km2 (el barrio con menor cantidad de habitantes por kilometro cuadrado) es el quinto menos construido. Villa Soldati es el cuarto barrio donde menos se construyó y es el segundo barrio de menor densidad de habitantes. Este modelo nos lleva inevitablemente a una explosión. No es sostenible y es inmensamente dañino. Tanto desde lo ambiental como desde lo social.

Buenos Aires ciudad suntuosa

En 1991 se otorgó permiso de construcción a 7079 unidades funcionales, de las cuales, 473 eran suntuosas. Eso represento el 6,7% del total. En 2011 se otorgó permiso de construcción a 21.525 unidades funcionales, de las cuales 6.631 fueron suntuosas. Esto representa el 30,8% de la totalidad de lo construido. Una obscenidad, y más de cuatro veces la participación que detentaba en 1991.

En la primera década de este siglo, la tipología suntuosa se ha convertido en la más construida en la Ciudad.

Departamentos de 1 y 2 ambientes

En este apartado, la Secretaria de Planeamiento solo da información de este siglo, lo que impide hacer comparaciones con lo que ocurría en otras décadas. Asimismo la modificación de la tendencia dentro mismo del período de análisis es significativo.

En los primeros 4 años de la década los departamentos de 1 ambiente se ubicaban de entre el 9 al 12% del total de los construidos. Si a ellos les sumamos los de 2 ambientes nos encontramos con que se llega a una cifra que se ubica entre el 38 y el 42 del total de construidos. Los departamentos más construidos eran los de tres ambientes que representaban del 32 al 38% del mercado. Siendo también de gran importancia la construcción de departamentos de 4 ambientes que sumaban del 15 al 20% de lo edificado.

Otro segmento es el comprendido por los años 2005 y 2006. En ellos si bien sube un poco la construcción de departamentos de 1 ambiente. Lo hace mucho más y se convierte en la elección preferida la construcción de departamentos de 2 ambientes que por si solos representan más del 40% de lo construido. El retroceso es notorio tanto en las construcciones de 3 como en la de 4 ambientes.

En el 2007 se duplicó la cantidad de construcciones de 1 ambiente, que desplazan a los 3 ambientes como segunda mas construida.

Desde 2008 el mayor porcentaje de construcción es representado por los departamentos de 1 ambiente, seguida por los de 2 ambientes aglutinando entre ambas tipologías del 70 al 80% de todo lo construido en la ciudad. Rezagando a los tres ambientes a poco más del 15% y los 4 ambientes a sólo el 5%.

Analizándolo de punta a punta, se puede decir que aumento 4 veces la construcción de departamentos de 1 ambiente. Que se ha mantenido bastante pareja la construcción de departamentos de 2 ambientes y que decreció notoriamente la construcción de viviendas de 3 y 4 ambientes. Que bajaron del 60 a sólo el 20% del mercado.

Metodología constructiva ligada a los flujos de capital

La metodología de construcción empleada es rápida, barata y no requiere mano de obra calificada. La entrada al mercado de la construcción de flujos de fondos financieros modificó la forma de construir. Se limitan los tiempos muertos de la construcción a fin de optimizar el rendimiento. De esta manera, se incumplen leyes y normas. Poniendo en riesgo la vida de los obreros y de los vecinos de los emprendimiento. El mayor record de derrumbes y daños a viviendas de terceros se encuentra dentro de este período. Incrementándose en los últimos 5 años.

Conclusión

El Ejecutivo de la ciudad ha presentado el “Modelo Territorial”, con lo que se avecina debate legislativo del nuevo Código de Planeamiento Urbano con una mirada “Morfológica”, como lo establece el Plan Urbano Ambiental (Ley 2.930). Es fundamental que se establecía, entre otras cuestiones:

1. La de la densidad de habitantes por kilometro cuadrado.

2. Los metros cuadrados construidos en cada zona.

3. Los metros cuadrados de espacios verdes públicos por habitante.

Desde el punto de vista de la planificación de la Ciudad es menester crear una Política de Estado que con aportes públicos y privados permita un crecimiento de las zonas postergadas de Buenos Aires.

Es fundamental la creación de mecanismos que guíen desde el Estado al mercado en la búsqueda de incrementar la oferta de vivienda sencilla y confortable.

Se debe limitar la posibilidad constructiva de las zonas densamente pobladas de la Ciudad y tender a mejorar las infraestructuras y ofertas de servicios en las deprimidas a los fines de densificarlas con modelos constructivos diferentes al “torre” y flexibilizar las posibilidades de reciclajes de estructuras en desusos.

La vivienda social y la sencilla deben liderar la construcción de la Ciudad. Tanto en cantidad de unidades como en m2 construidos. Hoy se está construyendo una Ciudad que aleja a las masas populares. Los inversores son los que nos dicen qué se construye y dónde.

Los departamentos de 1 ambiente son los que más retorno por metro cuadrado arrojan. Tanto en la venta cuanto en el alquiler. Hay 10 barrios que garantizan mayor rendimiento y sólo se construye para que el constructor obtenga mejores dividendos. De esta manera, los precios de la vivienda se disparan en dólares, aumentando de 900 a 2100 el metro cuadrado en la década. Provocando el traslado de estos precios de los alquiles. Lo que provoca la exclusión de centenares de familias que no pueden pagar los nuevos valores.

Buenos Aires, es la ciudad mas rica de la argentina. Pero también la más desigual,. En ella habitan 500.000 ciudadanos con necesidad de vivienda social. Y otro medio millón con necesidad de vivienda sencilla. Que nada tuvieron que ver con los 20 millones de metros cuadrados que se construyeron en la década, mayoritariamente de vivienda suntuosa.

El actual modelo de construcción es generador de exclusión, tanto en los barrios súper densificados y escasos de espacios verdes donde el mercado está concentrando, cuanto para los barrios rezagados y olvidados donde lo único que crece es la precariedad y la inseguridad.

*Gustavo Desplats es licenciado y pertenece a la ONG Protocomuna Caballito.

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