Buenos Aires, 21/11/2017, edición Nº 1833

El cepo al dólar pone en jaque al mercado inmobiliario porteño

Los problemas con el dólar impiden a las inmobiliarias poder fijar un precio a las propiedades. (CABA) Cuánto cuesta una propiedad? ¿En qué moneda debería cotizarse? ¿Es una buena inversión o conviene esperar un tiempo más para encarar un negocio inmobiliario? ¿Se vende poco porque los inmuebles están caros o por otro motivo? Estas son algunas de las preguntas, apenas una pequeña muestra, de algunas de las incógnitas que rondan...

Los problemas con el dólar impiden a las inmobiliarias poder fijar un precio a las propiedades.

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(CABA) Cuánto cuesta una propiedad? ¿En qué moneda debería cotizarse? ¿Es una buena inversión o conviene esperar un tiempo más para encarar un negocio inmobiliario? ¿Se vende poco porque los inmuebles están caros o por otro motivo? Estas son algunas de las preguntas, apenas una pequeña muestra, de algunas de las incógnitas que rondan el mercado inmobiliario. Y las dudas, que abarcan a todas las partes –compradores e inversores, desarrolladores, constructores y agentes inmobiliarios–, casi paralizaron el mercado.

El 31 de octubre se cumplen tres años del anuncio del “cepo cambiario”, la herramienta que derrumbó el mercado inmobiliario local. Y no sirvió el muy cuestionable Cedin, articulado con el blanqueo de capitales, para remediar la fuerte caída en las operaciones. Con una paradoja: se venden muchas menos unidades, pero el precio en dólares bajó muy poco en relación con el derrape de las operaciones, una característica que los especialistas vinculan con el inexistente nivel de endeudamiento.

Y, para peor, la diversidad de precios del dólar y las recientes trabas a operaciones con bonos en la Bolsa sólo sirvieron para hundir un poco más al mercado inmobiliario, que ahora tampoco tiene valores alternativos al dólar blue, como eran el “contado con liqui” o el “dólar Bolsa”.

Germán Gómez Picasso es arquitecto y director de Reporte Inmobiliario, una publicación especializada que, precisamente, mañana realiza su octavo Seminario Anual de Valores Inmobiliarios en el Auditorio de la Fundación Beethoven. “No hay una regla uniforme para el precio de los inmuebles. Bajó fuerte, medido en dólares, en el interior que está bastante más pesificado que la región metropolitana. Y bajaron de manera moderada en Capital y GBA”, describió. Y sostuvo que “a diferencia de 2002, esta vez la devaluación fue paulatina y se sumó la alta inflación, que de alguna manera actúa como una justificación para mantener los precios. Adicionalmente, la oferta en pesos se limita básicamente al mercado del nuevo, pero siempre a valores vinculados al dólar libre”, y concluyó diciendo que “es difícil saber qué pasará con los precios en el futuro, pero creo que si los precios no bajan, las operaciones seguirán cayendo”.

Suceden cosas extrañas con los costos de la construcción. En octubre de 2011, el costo de cada metro vendible era de 1.145 dólares y de 4.845 pesos. Actualmente, esos valores son de 681 dólares y 9.715 pesos. Una distorsión difícil de explicar sin tomar en cuenta la espinosa relación entre devaluación e inflación y que agrega más confusión al cóctel de los precios.

Marcelo Di Mitrio tiene una inmobiliaria muy conocida en la zona sur de la Capital y, según su opinión, saber por qué no bajan los precios de las propiedades “es el gran tema” del mercado. Dice que el cepo, en realidad, cerró “un ciclo en el mercado inmobiliario, ya que las viviendas tenían un precio alto y ahora, a pesar de las restricciones, la baja de precios es muy poca y a lo largo del tiempo”, y cree que “hay una gran incertidumbre por el verdadero valor del dólar, Nadie sabe cuánto cuesta y, a pesar de algunas excepciones, las operaciones se valúan y cierran en dólares”.

Claudio Ronchi, del área residencial de la empresa Achaval Cornejo, coincide con que “uno de los problemas centrales es que no hay un precio del dólar”, pero aclara que “no es como invertir en un bono o una moneda. Se trata de un bien que es más resistente a los movimientos de la coyuntura. Y los precios de los inmuebles no crecieron mucho más que otros bienes”. Y dice que el valor de una propiedad depende de otros precios y que “si cae el precio de la soja, si baja el ingreso en dólares per cápita y se achican los precios en dólares de la construcción, sería lógico que también bajen los inmuebles”.

En el sector de los locales comerciales, la lógica es otra. El valor de venta o el alquiler de un inmueble “está vinculado a la renta que se puede obtener”, explica Juan Cruz Béccar Varela, gerente de Locales de LJRamos. Reconoce que “hubo una baja del 5%, en promedio, en los focos comerciales y un poco más en las zonas adyacentes” y que “actualmente hay poca demanda por la caída en el consumo”. Y concluyó: “el cepo afectó, pero más que nada afectan los diferentes valores del dólar. La amplitud de la brecha hizo que nadie pueda calcular la rentabilidad”.

También cambia la ecuación cuando se habla de oficinas, “un objeto de renta por excelencia”, según la definió Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb-Bacre. “Hoy, el precio tanto de la renta como de la propiedad en dólares es muy bajo respecto a los mercados cercanos, como Chile, México o Perú, para no hablar de Brasil. Es que el precio de los alquileres, que se pactan en dólares, se pagan según el tipo de cambio BNA. Cambia algo al hablar de venta, donde los precios son buenos, aunque no extraordinarios, a pesar de que en este caso todas las operaciones son en ‘dólar billete’”. Y sostuvo que “Tenemos condiciones, en precio y stock, muy buenas para crecer”, pero “hay un gran problema con la incertidumbre. No hay costos ciertos y los precios están muy desbalanceados”.

Hermán Faigenbaum es el managing director de Cushman & Wakefield, empresa multinacional de servicios inmobiliarios corporativos, expresó que “no bajan los precios porque no hay propietarios apalancados y no hay gente dispuesta a reconocer los precios que se piden o se contraofertan”, recuerda que “el precio de las propiedades está en dólares, ahora sigue al blue o el contado con liqui o el dólar Bolsa, pero siempre en divisas”. Dijo que “hay pocas unidades nuevas, y más baratas, en el mercado inmobiliario. Y tampoco hay opciones de inversión que permitan que el propietario venda algo por abajo del precio para reinvertir con ganancias”.

 

 

 

Fuente: Clarín

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